郑州风水大师吉缘先生支持家乡经济发展免费为建设项目撰写《河南

郑州风水大师吉缘先生支持家乡经济发展免费为建设项目撰写《河南莲花台国际老年中心》可行性研究报告：

河南莲花台国际老年中心 

 

可行性研究报告

 

    项目名称：   河南莲花台国际老年中心

    建设单位：   南阳市颐鼎养老地产有限公司

    注册地址：   南召县太山庙乡朱砂铺村

    项目法人：   刘书强

    联系电话：   13837784418    13598216968

    注册地址：   南召县丹霞大酒店

                      南阳市颐鼎养老地产有限公司

                       二0一三年    月    日

项目名称：  河南莲花台国际老年中心

建设单位：  南阳市颐鼎养老地产有限公司

法定代表人： 刘书强

项目负责人： 余信锋    

南召县人民政府：

1. 项目概况

1.1项目简介

1.1.1项目名称 河南莲花台国际老年中心

1.1.2项目建设地点：

太山庙乡朱砂铺村位于南召县东南部，地处伏牛山南麓。该乡地理位置优越，交通条件便利，焦枝铁路，豫02线公路纵贯乡境东部，闻名的旅游景点－鸭河口水库依山就势相涌入怀。 

项目建设地点位于南召县城及二广高速以东20公里，位于南阳市以北约40公里，位于郑州市的西南隅约220公里，南召县太山庙乡朱砂铺村蜗牛山地块，背山面水，临鸭河口水库北岸。

1.1.3项目建设规模及内容：项目采取推平荒山、填平沟壑造土地的措施，占地约300余亩人工造地，建筑面积约2000万平米。初步规划建设一期工程为   栋楼房。建筑层数为5层，建筑容积率为0.6,和鸭河口水库自然景观与人文景观融为一体，相得益彰。

1.1.4项目法人及法人代表：

项目法人:南阳市颐鼎养老地产有限公司

法人代表：刘书强

1.1.5项目法人简介：

南阳市颐鼎养老地产有限公司成立于2013年11月，注册资本3000万元人民币，现有员工30余人，法定代表人： 刘书强是从事经营建筑工程公司起家，依靠工作勤奋，诚信待人，重视工程质量的人格魅力，使企业得到长足发展。我公司乘党和政府颁布的小城镇建设政策东风，是进行乡村资源开发，投资，管理的现代化企业。公司运用南召县太山庙乡朱砂铺村蜗牛山地块，山清水秀，水质甘甜，空气中负氧离子较高的环境优势；而且，有养生文化底蕴优势的地方。项目建造起来后，是能够让人住下来，养老、休闲度假、疗养，开展野外活动的一些楼盘；为老年人延年益寿提供适宜的场所，养生，养老；帮助亚健康人群进行疗养、最终通过对人类居住环境及健康生活品质的整体改善，使人们获得健康、长寿的效果。

南阳市颐鼎养老地产有限公司，国家工商局核准的经营范围：养老1.2养老地产业开发经营管理

1.3可研报告编制依据和研究范围

1.3.1编制依据:

1.《公共建筑节能设计标准》（DGJ08-107-2004 J10307-2003）

2. 《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)

3.《建筑抗震设计规范》(DGJ08-9-2003)

4.《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)

5.《环境空气质量标准》(GB3095-1996)

6.《民用建筑设计通则》(JGJ37-87)

7.《民用建筑隔声设计规范》(GBJ118-88)

8.《老年人建筑设计规范》(JGJ122-99)

9.《老年人居住建筑设计标准》(GB/T 50340-2003)

10.《疗养院建筑设计规范》(JBJ40-87)

11.《无障碍设施设计标准》(DGJ08-103-2003)

12.《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》(2002年版)

13.《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部2003年4月）

1.3.2研究范围

本可研报告的研究范围如下:项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；可行性研究结论。

2.项目背景和建设的必要性和可行性分析

2.1项目背景

2.1.1，展望养老地产项目，有乐观的前景：

展望养老地产项目，《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中指出发展养老服务业的三个指导思想：（1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能；（2）老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路；（3）要培育和发展老年消费市场。

在未来的中国，养老养生，一定会出现抱团养老的市场需求局面。“如果你有兄弟姐妹，你们共同买一个抱团养老养生的地产，把老人接到一起住。当老人过世以后，孩子都是独生子女，他们也需要这种抱团养生的居住地。”

如果没有兄弟姐妹，但有三五好友，也可以合伙买一个抱团养生的产品。“有齐全的公用配套，有医疗与康复护理设施，有养生知识与技能辅导设施，还提供养老养生的土地，搞农业生产、林业保护、种植，颐养天年，其乐融融。”

但是，开发周期太长，会是开发商的主要压力。

2.1.2，审视河南养老地产的现状、有重重的困境：

1.融资困境：

　　虽然国家表示支持社会力量办养老机构，但逐渐走热的养老地产在融资的道路上却是荆棘丛生；在当前紧缩的信贷环境下，普通地产项目的融资环境尚且处于艰难之中，养老地产项目的融资环境就更加艰难。一些养老地产项目虽与普通住宅一样是招拍挂拿地，但却因“养老”之名而融资受挫；养老地产前期投入大，投资回收期长( 以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10~15年，每年8%~10%的回报率)，银行不乐意贷款；而以政府划拨方式获得土地的，土地又不允许抵押融资；如郑州爱馨阳光城6亿元总投资在融资上处处受挫。

2.规划设计困境：

　　①在城市用地上，目前尚无“养老产业用地”的划分，

　　无法申请土地性质变更为养老产业用地，让一些租用集体建设用地投建养老项目的开发商保持谨慎态度。

　　②城市规划指标体系中缺少老年住宅的系列指标，难以科学指导养老项目的建设；

③建单一的还是混合的养老社区？在大城市周边布局还是在中小城市周边布局？各有何利弊？

　　④市场定位困境：

　　规划设计成高端？中端？低端？与医院如何对接？建什么标准的养老医院？当社区规模较小时，养老医院在经济上是难以维持的。

3.运营困境：

　　目前缺少成熟模式：房产是直接销售还是企业持有？或者二者兼顾(各占多少比例)？此前河南的养老住宅都是以售为主，快速回笼资金。目前，开发商也在做多种商业模式的尝试。在运营方面的风险是法律缺失、服务出现意外、服务质量、技能劳动力供应问题、成本与价格的增速错位等。

4.政策困境：

　　养老地产的属性困境：是商业地产？还是保障房地产？缺少对养老地产融资、税费上的倾斜政策；养老地产巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展非常需要国家配套政策的大力支持。

5.护理困境：

　　我国现在大约有3000多万老人处于失能、半失能状态，需要不同形式的长期护理；养老社区需要的不仅是独特的家政服务，更需要有针对老年人的康复护理，而我们的传统养老缺少这一理念，更缺少这方面的专业人员；如果老年人在护理过程中受伤，国外是免费医疗体制，但国内不是，这样就产生纠纷，国内的养老机构常遇到这种情况。

2.1.3，河南养老地产发展的抉择：

1.加强制度建设，促进养老地产的发展：

　　①出台融资和税费减免优惠政策，如将养老地产作为贷款优惠、信托公司发行产品的一个扶持重点，吸引社会资本进入养老地产开发；

　　②补充完善养老住宅规划设计指标，使养老地产开发有标准可依；增加城市用地分类中养老产业用地的类型；

③养老项目的拿地不一定都采取招拍挂形式，应区别不同项目采取划拨或协议出让的方式拿地；

2.养老地产发展模式多元化：

    ①先建中高档的，探索盈利模式，才能发展起来；

　　②老年社区房产可采取出租、分段卖产权(可一次性购买3、5、10年的居住权)和销售等方式灵活经营；对大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实；但由于持有型养老公寓不赢利，其发展不能成为主流，要靠销售来回收资金。

　　③在现阶段，开发商最好在国有出让土地上开发中高端养老地产项目；

　　在国有划拨用地上，宜采用BOT方式(建设-经营-转让)介入，一般而言，国有划拨土地上只宜建不进入市场流通的介助型﹑介护型养老院。在集体土地上的养老地产项目开发主体是农村经济组织，土地难以抵押融资，开发商的商机不大。

　　④由于养老地产持有经营难以盈利，因此，养老地产开发与经营的分离就势在必行；开发商可以将养老地产作为楼盘的一个亮点来打造，等整个项目建成后，将社区养老设施移交给政府或专业机构营运管理，也不失为一个理性选择。

　　⑤借鉴发达国家的反向抵押贷款 “以房养老”的经验，盘活老年人的资产，增加老年人对养老费用的支付能力。

　　这里强调的是：政府要尽到责任。

因为普通的养老地产项目是一个福利事业。没有政府对福利设施的投入，没有保险资金的支持，养老产业是发展不起来的。要给企业进入提供盈利的空间，开发企业才敢于进入。

目前，南阳市颐鼎养老地产有限公司只能采取“摸着石头过河”的开发经营方针：一方面替政府分担社会养老公寓设施不足的压力；一方面为南召县小城镇建设提供有效地造血功能，新增投资实体项目（还把当地村民就地转化为养老产业工人）作贡献；当然，也要为我们南阳市颐鼎养老地产有限公司企业发展创造经济效益而奋斗。　

2.1.4，河南莲花台国际老年中心建设的理由：养老地产项目，适合在一些有山清水秀，空气中负氧离子较高，水质甘甜环境优势的地方；而且有养生文化底蕴优势的地方，项目建造起来后，能够让人住下来，养老、休闲度假、疗养，开展野外活动的一些楼盘。而太山庙乡朱砂铺村具有独一无二的自然风景或景区文化，正是该养老地产项目在这里选址的关键。

2.1.5.鸭河口水库位于南阳市城区以北40公里处的南召县境内，长江流域汉江支流的白河上游、处于南阳盆地北部边缘与伏牛山余脉的交接地。水库控制流域面积3030平方公里，水库为多年调节。水库总库容13.2亿立方米，兴利库容7.45亿立方米，是河南省蓄水量最大的水库。

2.1.6.太山庙乡朱砂铺村位于南召县东南部，地处伏牛山南麓。 

　　该乡地理位置优越，交通条件便利，焦枝铁路，豫02线公路纵贯乡境东部，闻名的旅游景点－鸭河口水库依山就势相涌入怀。 

　　该乡人文、自然景观丰富。有张三丰故里，九里山、太子山、韩信寨、古代冶铁遗址。莲花温泉，半岛宾馆、双龙宾馆依7 万亩鸭河碧波水面而建，“吃、住、行、游、购、娱”一体化的旅游布局日趋完善。

2.1.7.库区周边丘岭纵横,绵延不绝，状如群聚之伏牛、护库之群龙;坝头黑山，植被茂盛，松柏长青，槐花飘香；库内水面广大展阔,碧波万顷，浩瀚无际,身处其境,如临大海;库水水质纯静通透，碧蓝如玉，清澈可鉴，湖光山色，美轮美奂，可谓神韵独具。水库里多有库汊、浅滩、小岛，旅游资源极为丰富，开发潜力也较大。库区已建成莲花温泉，旅游宾馆、水上旅游基地等，旅游业发展的势头正旺。伏牛山余脉的九里山、青山、五垛山等诸多山峰耸峙于西北一线，临库或乘船在库中观光均可领略群峰叠错的无限风光。两岸亘连的丘陵上不时隆起一座座蘑菇状的坡头，片片簇簇的林木倒映于碧波万顷的湖水之中，晶莹澄澈的满湖碧波，被蓝天白云和飞掠的鸟影衬托，使得水光浮翠，两岸增彩。库区里有鱼类水族20余种和水鸟10余种，鱼儿游弋，鸟儿低掠，颇有妙趣。水库里多有库叉、草场、半岛、或小岛，利用这些地域发展旅游环境优美。水库的大坝全长3600余米，颇象巨龙横跨湖面之上，极有气势。坝顶的古典式亭廊又给人提供了登坝远望的好场所，使得满湖美景尽收眼底。坝围松柏成林，绿烟霭霭，和碧绿的湖库相映媲美。掩映在绿丝中的泻洪闸、发电站、纪念亭等建筑耐人观赏。水库下面就是旷野百里的南阳盆地，附近的人工鱼塘，横跨白河的铁路和公路大桥、莲花池温泉等也给水库增色不少。鸭河口水库环境优美，位置优越。水库利用毗邻市区和大型工程建设的契机，近年来旅游开发的步伐加快。有关单位购置了不同的游船，开发了丰富多彩的水上旅游项目，整修了坝下园林，建设了旅游宾馆等服务设施，还在积极开发半岛、浅滩等，使其旅游开发已初具规模。 

2.1.8.南召县以鸭河水库为主发展网箱养鱼业，目前已发展网箱养鱼2.6万余箱，养殖品种除四大家鱼外，还发展了银鱼、甲鱼、河蟹、金鱼等特养品种20余个。这些无污染、纯天然的渔产品色鲜味美，倍受客户青睐，远销国内10多个省、市、自治区，已成为河南省最大的网箱养鱼基地。 
　　南召县大力实施“水中捞金”富县富民工程，引导广大干群发展水库网箱养鱼，探索出一条行之有效的致富之路，水产养殖已成为全县六大支柱产业之一。“要想富，下水库，奔小康，上网箱”已成为库区群众的共识。

2.1.9.区内历史文化名人简介：张三丰，本名通，字君宝，汉族，儒者，道士。善书画，工诗词。自称张天师后裔，为武当派开山祖师。清雍正初年，有汪梦九先生曾遇三丰真人多示其教。此时三丰应有一百七十余岁。清乾隆十一年《南召县志》卷二中有这样记载：南召县太山庙乡口子河里有“张三丰故里石碑”一通，碑后有其草庵遗址。1917年此处立“张三丰初居此地，而道成于天宝观”石碑一通。史书记载张三丰龟形鹤背，大耳圆目，须髯如戟，寒来暑往仅一纳衣，雨雪天气蓑衣着身。1258年，宗教界爆发了中国历史上规模最大的一次佛道大辩论。蒙古大汗蒙哥亲临主持，嵩山少林寺长老福裕和全真教高道张志敬分别率队参加舌战，结果道教遭到惨败。从此，道教日渐衰沉。但一个世纪后，张三丰在武当山创立一个新的道派——三丰派，掀起了中国道教发展史上的最后一波，并成为武当武功的创立者。

  

太山庙乡所立张三丰像

　　张三丰认为古今仅正邪两教，所谓儒﹑释﹑道三教仅为创始人之不同，实则“牟尼﹑孔﹑老皆名曰道”，而“修己利人，其趋一也”，又称“一阴一阳之谓道，修道者修此阴阳之道也，一阴一阳一性一命而已矣，《中庸》云：修道之谓教。三教圣人皆本此道以立其教也”。　　据《古今太极拳谱及源流阐秘》李师融先生的考证，三丰卒年应在明代天顺二年，即公元1458年，其寿为212岁。 从诸多的资料分析，确是证实了张三丰的生卒考，确实是享年212岁。 也是非常罕见，历史上少有的超长寿，所以令人刮目相视。 

　　张三丰曾书字一函，令弟子孙碧云向永乐帝禀告，告之以具体的长生之道。因为皇帝都非常希望长寿，这也近乎常理。 

金庸笔下的张三丰：

　　张三丰是绝对的金庸小说中的第一高手!金庸也在书中描述张三丰可以与达摩并驾齐驱。 

　　"但一生能享百岁遐龄。也算难得，同时闭关参究的一门“太极功”也已深明精奥，从此武当一派定可在武林中大放异彩，当不输于天竺达摩东传的少林派武功。" 

张三丰是金庸小说《倚天屠龙记》的中武当派开山始祖，是该书出场最早的人物之一，从第一章“天涯思君不可忘”到最后一章“不识张郎是张郎”，都有出场，可以说张三丰是贯穿整书的唯一一个人物。其人气度恢宏、善恶分明，年轻时也是热血爱国青年，一心想驱除蒙古鞑子，直到襄阳沦陷，郭靖夫妇殉难，不曾向蒙古皇帝称臣。年长后的张三丰德高望重，不论名门正派，还是旁门左道，都尊他为武林的泰山北斗。小说作者金庸先生评价他为“中国武学史上不世出的奇人”。

由此，张三丰真人确立了太极拳以道教的太极，阴阳，内丹元气为理论基础；思想上主张“性命双修”，练养结合。遵循人体的自然规律，动静相间，形神兼备。尤为突出清静自然，柔弱不争，飘然洒脱的思想。形成了即是修身养性，通向大道的方法；又是强身健体，防身自卫的武术。张三丰祖师提出：“愿天下英雄豪杰延年益寿，不徒作技艺之末”的号召，以此来改变技击的不必要消耗。张三丰真人在指导弟子修炼时传下了《道要秘诀歌》、《打坐歌》、《太极拳论》、《练太极拳须聚气敛神论》《龙虎还丹指迷歌》等不下数十种修炼太极拳的经典要论，是为后世传人弟子不可多得的修习资料。 

3.项目建设的必要性

3.1是发展和推进河南省新农村小城镇建设的需要

3.2是发展和推进南阳市南召县新农村小城镇建设的需要

3.3是南阳市南召县太山庙乡鸭河口水库功能完善的需要

4.项目建设的可行性

4.1项目建设的技术可行性：河南莲花台国际老年中心拟采用仿古建筑，与景区建筑相配套，尽量采用新能源，如太阳能，地热采暖，沼气，污水净化处理，垃圾净化处理技术等。项目所使用的技术已经成熟，因此该项目在技术上是可行的。

4.2项目建设的方案可行性：河南莲花台国际老年中心建设符合河南省工程建设规范，标准的要求，能够完全满足消防卫生绿化取暖采光给排水交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。

5.项目场址与建设条件

5.1项目场址：

河南莲花台国际老年中心位于南召县太山庙乡朱砂铺村

5.2建设条件：该项目建设条件逐渐趋于成熟。

5.3工程用水用电条件：已经实现光缆，高低压输电线路相配套。但是，目前的朱砂铺村行政村，还没有符合建设工地施工标准的公路与桥梁，大型建筑机械及运输车辆尚且无法畅通，期望南召县政府和南召县公路部门给予河南莲花台国际老年中心项目配套支持，为该项目建设修筑标准公路与桥梁。

5.4社会环境条件

南召县政府对于新农村建设给予了很多方面的优惠政策，良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。

6.建设规模和建设方案

6.1总体设计

6.1.1设计依据：见第一章可研报告编制依据。

6.1.2项目设计范围：

河南莲花台国际老年中心（配套功能设施）规划项目建设用地内容包括：项目建设需用土地的位置，利用南召县太山庙乡朱砂铺村外，距离鸭河口水库北岸约3公里，这中间的地形地貌主要是荒山与沟壑。我公司计划把“蜗牛山”，“蒸馍山”推开，填平山下荒沟，造出建设用地，开发成河南莲花台国际老年中心项目。

规划建筑：河南莲花台国际老年中心多功能大楼一栋（包括：管委会，党支部，老年业主委员会，物业，保安，老年活动中心、阅读室，书画室，老年职业培训机构，为老人提供归属感）。建筑低档次的非盈利性老年公寓楼（楼高五层/每层20间/每间4张床=400张床/3栋楼共计1200张床）、中档次的盈利性老年公寓楼（楼高五层/每层20间/每间2张床=200张床/3栋楼共计600张床）、高档次的盈利性老年公寓楼（楼高五层/每层20间/每间1张床=100张床/3栋楼共计300张床）三个档次的老年公寓楼九栋（老年公寓住房建筑设计，一定要根据老年人的特点设计修建，比如，老年人由于年老体弱，楼层不宜住得太高；由于视力衰退，要求房间透光好；由于行动不便，要求有呼叫设施，有防滑防跌设施等。）；建筑医疗保健及理疗康复中心；建筑休闲购物一条街，三星级酒店、乡村度假酒店、老年茶馆、老年棋牌室、歌舞厅、咖啡吧、酒吧、乒乓球室；温泉浴室，文化广场，篮球场、环境卫生保护站、自驾游营地、乡村休闲观光区、野外素质拓展区；有必要在“蒸馍山”建筑小型道教庙院一座，与武当山道教协会合作设立“武当山道教养生分院”开展心理咨询，健康咨询，养生咨询，老年气功强身健体修炼辅导服务；在“蜗牛山”东南隅两个小岛上，分别建筑小型佛教寺院，基徒教教堂各一座，满足来这里的老年人，疗养的人们与旅游、观光、休闲的人们信仰方面需求，修身养性；建造停车场及游客服务中心；建造污水净化处理厂，垃圾净化处理厂等功能。甚至还可以老年人提供与当地村民合作，租赁种菜的有机菜园地。

河南莲花台国际老年中心打造的养老住宅产业，更注重为老人营造家与爱的氛围，满足老年人对归属与爱的需求：河南莲花台国际老年中心的养老住宅业不仅仅从生理和安全角度满足老年群体的需求，还侧重于为入住的老年人提供一种归属感，经营目标是建成最好的老年社区。入住这里的居民必须是60岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内建造了各种户型适应不同类型老人的要求。计划有拥有“河南莲花台国际老年中心园”（独立家庭别墅）、“颐和园”（连体别墅）、“湖滨之府”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“莲花台庭院”和“莲花台花园”（出租的独立居住公寓）以及“莲花台自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区，共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和庙宇，寺院，教堂。入住的老年人无论选用哪种住宅，都会享受到社区提供的积极的活跃的生活方式。其目的是为了生活在该区的老年人的平均寿命要比其他老人延长十岁。

6.1.3工程概况

6.1.4设计原则和总体构思

河南莲花台国际老年中心总体规划，执行国家方针政策，满足国家和南召县的规范，标准，规定的要求。

本项目是以创新方式保护与发展鸭河口水库历史人文景观，对鸭河口水库历史人文景观进行合理的开发和展示，达到继承性与创新性的有机统一；充分发挥库边优美的自然景观，利用优质的空气、水源、山林等自然资源，达到经济性与环境性的有机统一，成为独具特色的水景文化为主题的养生村，并推动南阳市、南召县旅游产业全面升级。

项目资金来源：本项目计划投资6亿元，建设期为10年。项目主要依靠公司自有资金，其余部分：只能从多种渠道向社会筹集资金，即通过招商合作，企业投资，个人投资入股等渠道解决，并积极向申报给予养老产业项目的政府政策性扶持资金。形成政府主导、多元投入的局面。

土地利用：采用开荒山、填荒沟人共造地利用方式，以及建设用地方式。鸭河口水库旅游基础配套设施和新农村小城镇建设名义报建，符合《南召旅游发展总体规划》要求。

6.1.5市场需求分析

   据专家预测，到2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为12.18%和8.12%，2020年为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。到2030年时中国将进入“超老年型”社会。到2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25%。届时，每4个中国人中间就有1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。老龄化社会的高峰，带来的必然是养老地产的黄金期。

   城市老年群体已拥有一定的消费能力：我国老年人购买能力总和也相当可观。根据中国老龄科学研究中心的一份调查，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款。2005年每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿元至4000亿元，这将使老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。此外，随着经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。有关专家预测，仅退休金一项到2010年就将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。

而以2005年全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4000亿元计算，即使3％的老年人在社会设施中养老，全国也将要为420万老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造8万至10万所老年公寓及老年住宅，投资总额便是900亿元至1000亿元，加上其它设施设备等，就是1200亿元。

    存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求：国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国内，既有入住老年社区养老意愿，又有购房能力的老年人相比国外来说数量是很有限的。据专门机构调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6％以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。

    部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃：部分55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，有着强烈的消费兴趣，他们的保险意识、精神文化消费意识加强，因此他们是推动今后老年市场发展的主要力量。 

市场供给状况：

1、整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失

养老产业是一个新兴产业，养老设施多数还是机构、政府投资，市场化程度较低。截至2006年，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经比较普遍，传统的家庭养老功能逐渐弱化，急需发挥社会养老功能，然而我国养老服务机构所能容纳的人数只占老年人口的0.8%，落后于发达国家3%的比例。

2、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展

养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。

大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。

3、养老产业已成为“朝阳产业”，国内相当多省市正加大对养老产业扶持力度

近年来随着社会养老需求的逐年增长，养老产业正在吸引着越来越多的投资主体。辽宁、浙江、江苏、海南等省市纷纷对本省市养老产业发展市场及前景进行研究论证，扶持并促进本地养老产业的良性发展。

目前国内养老产业发展较好的地方主要是海南的海口、三亚、琼海、文昌等，辽宁的大连；而江苏的昆山、吴江、太仓、苏州吴中地区等地，浙江的安吉，杭州、嘉兴、湖州看到了养老产业的发展前景，开始打造为上海老人服务的养老产业带。而广东省的广州市和深圳市看好广东籍港人内地养老的基地。

4、养老产业市场供给尚未形成规模，企业和商家未能敏感地抓住商机

老年消费市场规模未能引起企业重视。老龄人口的增加为老龄产品生产企业创造了无限商机。但是，我国的企业和商家并未能及时地抓住商机，抓住市场巨大的需求。

以养老服务机构为例，截至2005年3月，福建省共有养老床位不足1.8万张，每千名老人仅拥有4.5张。另据大连市一项调查显示，2005年占该市老龄人口总数12％的9万老人有进入福利机构养老的意向，而当年整个辽宁省养老机构的床位只有4万张。现有的养老服务机构及设施远远不能市场需求，养老服务产业未形成一定的市场规模。

6.1.6经济效益分析

    本项目建成后，在老年人的众多需求中，养老服务需求是其主要需求，养老服务水平的高低是老年人能否安度晚年的关键因素。目前，我国对于养老服务的概念界定尚无定论，有人把养老服务统称为老年福利服务；也有的专家学者认为养老服务可以划分为两大部分：一部分是养老产业，一部分是老年福利服务事业。其中养老产业，是指那些为高、中收入或经济保障状况较好的老年人提供的养老服务，这些老年人有能力支付养老机构的各项费用，他们可以自由地选择机构。

 老年人福利服务事业则是为社会上更多的经济状况不是很优越的老年人提供的养老服务，这部分老年人的养老需求同样旺盛，但是受收入的制约，他们承担不了市场化养老服务所必须支付的成本。

中国目前，养老产业分为非盈利性和盈利性的养老产业两类：

养老院，政府扶持下的老年福利服务业是属于的非盈利性事业。

养老住宅业，又称为老年公寓（房地产）业是属于的盈利性产业。

南阳市颐鼎养老地产有限公司开发的河南莲花台国际老年中心养老项目，其性质是属于政府扶持和民间企业投资的混合性载体，她及要替政府做好养老院形式的老年福利服务，属于非盈利性事业的工作；又要做好养老住宅业，又称为老年公寓（房地产）业是属于的盈利性服务的社会效益工作。

最重要的是南阳市颐鼎养老地产有限公司开发的河南莲花台国际老年中心养老项目，在经营过程中依法向政府纳税。 

                     二〇一三年十一月十二日